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火星男孩,二线城市的房价宿命:80%的出资都是瞎折腾!-雷火电竞app

admin 雷火电竞官网 2019-07-15 252 0


此去半年,我一直在各个城市中曲折调查,尤以二线城市为重。


兜兜转转,越心生惊惧:


当下二线城市中,尚在楼市里折腾浮沉的人们,80%以上的出资都是“瞎折腾”。


越折腾越穷,越穷越折腾。



1

在城市之间折腾


每天,我接到最多的一类咨询便是:


成都是不是到顶了,咱们都在炒重庆,我要不要把成都抛了,进重庆?

南京的房价是不是太高了,我看合肥如同涨了,我是不是该买合肥?

都说郑州太受限于教育,西安看起来不错,并且一直在涨,我是不是应该卖郑州,买西安?

我看最近南宁很热啊,限购和门槛也不高,我要不要卖掉昆明去南宁搞一套……


把这些问题归一下类,大约的特征便是:


卖掉“形似横盘,似有疲态”的某二线城市房产,追涨另一个“形似在涨、似有热度”的二线城

市。


当下这种花式操作,在我看来:都是瞎折腾。


在上一波行情,教会全国公民一个技术:跨城出资。


郑州涨起来了,就去西安买;南京暴击了,就去杭州干;成都不让买了,就去重庆搞;合肥玩不动了,就南下长沙……


这么玩的条件逻辑是:


其时的房价是轮动的,有的城市先涨,有的城市后涨,先涨的城市降维冲击后涨的城市。


这是上一波行情中,2016年典型二线城市的均价格式图:



经过这张图,咱们发现:


彼时,根本面相同的同类级城市之间,房价天壤之别,存在极大的价差;


彼时,房价被轻视的城市,很多存在。


比方,从根本面上讲,成都要显着优于郑州,但房价远低于郑州;


比方,从根本面上讲,杭州和南京根本趋同,乃至杭州要优于南京,但房价却低了一大截;


比方,从根本面大将,郑州和西安根本趋同,但西安的房价也远低于郑州……


凡是,有不合理的价差存在,就必定有套利空间存在。


在那个时刻节点,郑州到西安/南京到杭州/郑州到成都/合肥到长沙……跨城出资,是有套利空间的。


是,值得搏一搏的。


3年之后,咱们再来看这些城市的房价时——



杭州补涨了,均价超越了南京;成都/西安补涨了,不只追平了郑州,乃至略有超越……


该涨的都涨上去了,该填平的都填平了,凹地都完全消失了。


城市值多少,房价便是多少。


没有被轻视,只剩被高估。


刚性套利空间不复存在,一切都是如此平衡,一切都是如此扁平。


此刻的跨城出资,此刻的跨城调仓,卖掉郑州买合肥,卖掉成都买重庆,卖掉郑州买西安,含义安在?


咱们都是二线城市;城市根本面根本趋同;你是1000万人口,我也有千万出面;你是万亿GDP,我也能干个9000万以上;咱俩房价都差不多,你也没有确认的凹地……


谁也不敢说,5年后就必定比谁强;谁也不敢说,5年后就必定比谁涨幅高。


无非便是徒增一买一卖所发生的,“20%以上的交易成本”。


无非便是抛弃了主场优势,去赌一个不确认的客场收益。


这便是典型的瞎折腾。



2

在城市内部折腾


每天,我接到最多的另一类咨询便是:


成都老城的青羊/锦江涨幅太慢了,天新那些房子动不动就暴击。我要不要卖掉老城区,去搏天新/东安湖/青羊新区?


合肥主城都不怎样涨,政务区涨幅太慢了,滨湖都翻番了。我要不要抛掉政务区,去搏滨湖?


现在的主城区是不是都到顶了,咱们都去炒新区,我要不要跟进……


把这些问题归一下类,大约的特征便是:


卖掉“形似横盘,似有疲态”的老练主城,追涨 “曩昔暴击、热度满满”的概念新城。


当下这种花式操作,在我看来:也是瞎折腾。


在上一波行情中——


成都的天府新区轻松翻番。但值得注意的是,它的翻番是建立在6800元/㎡的贱价基础上;

合肥的滨湖新区轻松翻番。但值得注意的是,它的翻番是建立在7500元/㎡的贱价基础上;

南京仙林湖、重庆中央公园、南宁五象新区、西安、武汉……等城市亦如是。


上一轮行情中,绝大多数二线城市的概念新区涨幅,遍及高于老练区的涨幅。


但,这种暴击的条件是:


概念新区价格满足低,与老练区的价差满足大,预期中的概念满足狠。


3年之后,咱们再回过头来看这些城市的房价格式时——


合肥西南向,凡是有点概念都是2万起步!



成都东三环至东五环,连绵15km,价差缺乏2000元/㎡!



不只是成都、合肥,还有南京、济南、重庆、西安……


它们城市内部的价差越来越小;主城和新区的价差越来越小;充溢概念的空白之地和填满人口的老练主城的价差越来越小;好板块和坏板块的价差越来越小。


房价扁平化,正如一种瘟疫,在全国的二线城市中弥散、延伸!


上面说过,咱们之前炒新区的条件是:基价低,有价差,大约念,轻松一炒就能暴击。


3年之后的今日:有概念的都涨上去了,是凹地的都填平了,房价扁平化了,价差消失了。


城市搞新区,公民炒概念。


一切凹地,在以肉眼可见的速度被快速填平。


只要被高估的新城,没有被轻视的概念。


当老练区和待老练区的价格趋同;当5km和15km的价格趋同;当空白之地和人满为患的价格趋同;当有商业有学区和没商业没学区的价格趋同;当咱们价格都相同……


谁敢说,5年后的概念新区必定比老练主城涨幅高;谁敢说,5年后的空白之地必定能实现的比老练主城更好!


到最后——


无非便是徒增一买一卖所发生的,“20%以上的交易成本”。


无非便是抛弃了租金和流动性,去赌一个不确认的概念。



3

在折腾中,心态崩了


现在的二线城市楼市里,弥散着一股不正常的心情。


咱们太爱追逐涨幅,对昂扬的交易成本视若无睹。


你长持的省会没涨,近邻的省会却补涨不断。


你紧张、你焦虑,你调仓,你折腾。


却疏忽了咱们根本面都相同,却疏忽了确认的昂扬交易成本,却疏忽了主场优势的损失。


咱们太爱追逐暴击,对正常的收益和流动性视若无睹。


哪里有概念,你往哪里去;哪里是新区,你往哪里去;哪里曩昔暴击过,你往哪里去。


你生怕错失暴击,为此甘心踏坑。


却疏忽了流动性才是收益的要害,却疏忽了租金才是现金流的弥补,却疏忽了概念大都是无法落地的深坑。


咱们太想仿制曩昔,对早已改动的行情视若无睹。


咱们太想仿制上一波的行情,咱们太想经过在城市之间找凹地,在城市内部找凹地,以凹地来换涨幅。


惋惜的是,凹地早已填平,只剩下日趋扁平的房价。


现在,二线城市的楼市现已陷入了“囚犯窘境”


去折腾,面临的却是“凹地尽失”的扁平房价,收益是不确认的,交易成本却是必定的。


不折腾,面临的却是“日积月累”的通胀压力,我家楼下的小西红柿现已卖到5元/斤。


终究,咱们只能被迫的瞎折腾,沦为那“80%瞎折腾”里的一个泡沫。


年代现已反转,未来的楼市,大约率只要20%的人能真实赚到钱。


针对二线城市,针对想在二线城市里赚到钱的那批人,针对想成为这20%的那批人,我今日晚上7:30在破竹有一场“关于二/三线城市出资决策”的免费直播。


本次直播的内容包含:


现在二三线城市的出资时机在哪里?它们的房价危险点在哪里?

为什么说二三线城市里的绝大多数出资都是瞎折腾?

为什么说二三线城市的房价是歪曲和对立的?

绝大多数人却看不到这个歪曲点和对立点!而时机和危险,恰恰就诞生于这个歪曲点和危险点中。


我会逐个剖析全国绝大多数的的典型二三线城市,包含但不限于:郑州/武汉/成都/重庆/南京/合肥/长沙/杭州……


我想经过本场直播,协助普通人刺破当下楼市的囚犯窘境,重塑出资价值观,成为那20%挣钱的人。


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今晚的内容很干,免费名额也着实有限,期望咱们提早预定,假如预定不上,便是名额满了。



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